RESTNUTZUNGSDAUER - GUTACHTEN

Kurz erklärt:

Als Vermieter oder gewerblicher Nutzer einer Immobilie, gewährt Ihnen Ihr Finanzamt i.d.R. eine Abschreibung von 2 bis 2,5% der anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes. Diesen Betrag müssen Sie nicht versteuern.

Durch die Erstellung eines Gutachtens zur kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer durch einen unserer zertifizierten Sachverständigen schaffen Sie es, dass Ihr zuständiges Finanzamt Ihnen eine höhere Abschreibung einräumt. Im Ergebnis erhöht sich die Summe der Abschreibung und Sie müssen weniger Steuern bezahlen.

Ein Beispiel:

Wohnimmobilien werden vom Finanzamt mit 2% pro Jahr, 50 Jahre lang abgeschrieben. Hat Ihre Immobilie einen Gebäudewert von 300.000 € müssen Sie also 50 Jahre lang 6.000 € weniger versteuern. Wird durch ein Gutachten eine Nutzungsdauer von nur 25 Jahren ermittelt, muss das Finanzamt eine Abschreibung von 12.000 € jährlich akzeptieren. Sie zahlen weniger Steuern und Ihr Nettoeinkommen erhöht sich. In vielen Fällen ist es sogar möglich, die Steuerersparnis rückwirkend auf die letzten Jahre geltend zu machen.

Beispiel: Kaufpreis: 300.000 EUR

+ Kaufnebenkosten: 36.000 EUR
= Gesamtkosten: 336.000 EUR

- Bodenwert: (20%) 67.200 EUR (Beispiel)
= Gebäudewert: (80 %) 268.800 EUR (Beispiel)

Typisierte AfA 2%                   =             EUR 5.376
Gutachten AfA 4%                  =             EUR 10.752 (Beispiel)

Bei 42% Einkommensteuer    =             EUR 2.257,92 Steuerersparnis

Äquivalent in Kaltmiete          =             EUR 4.342,15 (benötigte Mehrmiete ohne RNDG)

Neue Rechtslage:

Zur Nachweisführung einer kürzeren Nutzungsdauer ist kein aufwendiges und teures Bausubstanzgutachten erforderlich. Bereits 1971 stellte der BFH (Urteil vom 28.09.1971 – VIII R 73/68) klar, dass eine absolute Sicherheit bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer nicht möglich ist und nur eine „größtmögliche Wahrscheinlichkeit“ gefordert wird.

In seinem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) entschied der BFH jedoch, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer einer vermieteten Immobilie auch durch einfachere und kostengünstigere Methoden nachgewiesen werden kann. Das Gericht erklärte, dass die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens nicht zwingend erforderlich ist. Ein Gutachten mit typisierenden Merkmalen genügt als Nachweis für eine kürzere Restnutzungsdauer.

Im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurden die relevanten Urteile für die Finanzverwaltung konkretisiert. Demnach müssen Gutachten künftig von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken erstellt werden. Das Gutachten darf nicht lediglich aus einem Verkehrswertgutachten übernommen werden, sondern muss ausdrücklich darauf abzielen, die tatsächliche Restnutzungsdauer des Objektes nachzuweisen.